2025年11月11日，由希腊四部门联合官宣的重磅文件——希腊黄金签证最新细则（ΦΕΚ Β’ 6014/11.11.2025）正式公布生效。

新政详细解读（主要涉及3方面）：

1、商改住：若购买希腊商铺、写字楼等商业属性房产用于申请永居，投资人需完成住宅用途变更，取得正式建筑许可或备案证明，并提交工程师出具的用途变更技术报告，即可以此为依据进行申报。

且续签时不得改变房产用途，提交声明时需明确其房产未进行短期租赁、转租行为，且未被用作公司注册地或分公司地址。

2、工改住：若改造房产原为工业用途，申请时除需提交工程师技术报告外，还需补充提交近 5 年无工业生产活动的相关证明，例如工厂税务报表、断电证明等材料。

3、文物建筑改造：申请时投资者提交的公证文件，应清晰列明该建筑已被《政府公报》（ΦΕΚ）官方核定为受保护单位或重建类建筑，并注明相应的正式登记编号。

另外，续签时要提交注册工程师的技术报告，证明文物建筑的修复或重建工程已全部完成，这样才符合黄金签证续签要求。

关于“商改住”用途变更的时间认定与许可要求：用途变更需凭有效建筑许可、小规模施工许可、档案更新文件或修订许可作为合规证明。

若用途变更已于2024年4月5日（也就是Ν.5100/2024第64条的生效日期）前完成，但对应的建筑许可在该日期后进行了更新或修订，亦可被认定为符合相关规定。

这一举措让希腊黄金签证项目的执行变得更标准与规范化，也标志着其制度迈入精细化监管的新阶段。

对全球投资者而言，这一变化提供了更清晰的申请操作指引，让投资行为的真实性与合规性得到有力保障，整个投资及移民过程更有确定性、更安心。